En este blog hablo continuamente sobre como la mejor forma de invertir es diversificando, esto incluye nuestras inversiones en bienes raíces. Diversificar es la clave de una inversión exitosa, al diversificar nos aseguramos de que nuestro portafolio se protege de riesgos individuales al mismo tiempo que obtiene buenos rendimientos.
Por ejemplo, no queremos que todo nuestro portafolio esté invertido en una sola empresa, o en un solo inmueble. ¿Qué pasa si esa empresa quiebra? ¿O si el inmueble es destruido por un terremoto? Ahí va toda nuestra inversión.
Un modelo diversificado
De esta idea clave de diversificar, David Swensen (jefe de inversiones de la Universidad de Yale) creó un modelo que define los porcentajes ideales que nos permiten diversificar. Tomar ese modelo y hacerle unas ligeras adaptaciones para que funcione mejor para cada uno de nosotros es una excelente y muy fácil forma de empezar a invertir.
Y ese modelo, antes de modificaciones, define que debemos destinar 20% de nuestro portafolio a bienes raíces. Es más o menos lo que he apuntado a tener en mi portafolio. ¿Qué activos podemos considerar para ese 20% de nuestro portafolio?
FIBRAS (Fideicomisos de bienes raíces)
Las FIBRAS son Fideicomisos de Bienes Raíces que engloban a varias propiedades dentro de un mismo activo. Puedes comprar títulos de FIBRAS de la misma forma en que comprarías títulos de alguna empresa, y de esta forma estar invirtiendo en todas las propiedades que son administradas por el fideicomiso.
Desde plataformas como Homebroker podrías buscar la FIBRA en la que desees invertir y comprar títulos por —en algunos casos— incluso menos de $20. Este, por cierto, es el costo de cada título, cada plataforma tendrá el monto mínimo con el que puedes crear tu cuenta (en el caso de Homebroker este monto mínimo es de $1000).
Como si fueran acciones de una empresa, podrás ver al valor de cada título de una FIBRA crecer con el tiempo (o decrecer, por supuesto). Pero además, como se trata de bienes raíces, recibirás rentas. En este momento Fibra Uno (FUNO) —la FIBRA más grande en México— paga rentas de aproximadamente el 10% del valor de cada titulo. Como actualmente cada título de FUNO vale aproximadamente $18, esto quiere decir que si compras 100 títulos (inviertes $1,800) recibirías $180 al año como dividendos (estos son cálculos actuales, y el hecho de que cada título ha perdido valor en los últimos meses debido a la recesión ha impactado en ese porcentaje de “rentas”, pero es mucho mas de los dividendos que las acciones suelen pagar).
Beneficios de una FIBRA
Esencialmente el comprar títulos de una FIRBA de da acceso a los beneficios de invertir en bienes raíces: invertir en inmuebles que pudieran generar plusvalía con el tiempo (cambio en el precio de cada título) y que aparte pagan rentas (los dividendos que son repartidos a los inversionistas).
Lo mejor es que invertir en una sola FIBRA nos ayuda inmediatamente a diversificar bastante bien nuestra inversión (que, como mencionaba, es la clave de una buena estrategia). Por ejemplo, comprar un título de FIBRA UNO nos permite invertir en más de 600 propiedades. Esta es una excelente diversificación, con solo $18 (aprox.) tenemos una inversión en Bienes Raíces bien diversificada.
Pero no debemos parar ahí. Sigue siendo una sola administradora (FIBRA UNO). Lo ideal sería invertir en varias FIBRAS, para diversificar aún más. Pero llevar el control de cada FIBRA en la que estamos invirtiendo puede rápidamente ser más complejo de lo necesario. Ahí entra el segundo instrumento.
ETFs (Exchange-Traded Funds)
Un ETF, o Exchange-Traded Fund, es —literalmente— un fondo que podemos comprar y vender como una acción en el mercado de valores. El objetivo de un ETF suele ser el representar a una parte del mercado y facilitar la inversión en él. A través de ETFs podemos invertir de una forma rápida y muy sencilla en grandes partes del mercado.
Por ejemplo, comprar el ETF VOO nos permite inmediatamente invertir en 500 de las empresas más grandes de Estados Unidos. Invertir en el ETF VWO nos permite invertir inmediatamente en miles de acciones de decenas de países clasificados como economías emergentes. Así también, existen ETFs que aglomeran a varias FIBRAS que nos permiten invertir en grandes cantidades de inmuebles a través de la compra de un sólo título de ese ETF.
Ojo, cuando buscas ETFs de FIBRAS (o REITS en inglés —Real Estate Investment Trusts), es común encontrar artículos sobre los que mejor se han comportado en el ultimo trimestre, o en el último año. Pero información sobre los rendimientos anteriores no es en la que te deberías fijar. Un ETF que se comportó excelente el año pasado puede ser el peor de este año.
Comisiones y diversificación.
Al contrario, en lo que sí te debes de fijar es en las comisiones que estos fondos cobran por ser administrados, y es entonces aquí donde los ETFs de Vanguard tienen una buena ventaja, ya que Vanguard se enfoca mucho en disminuir costos y suele tener los ETFs más baratos del mercado. Para ETFs de bienes raíces, puedes entonces voltear a ver al ETF VNQ.
Comprar títulos de un ETF como VNQ te da una cantidad de diversificación increíble, porque no solo estás invirtiendo en una buena cantidad de FIBRAS (REITS), sino que en gran cantidad de inmuebles, además de que los sectores en los que inviertes son variados. Así se distribuiría hoy tu inversión al comprar títulos de VNQ:
- El 14% en inmuebles residenciales
- 10% en inmuebles industriales
- 8% en inmuebles dedicados a la salud
- El 8% en oficinas
- 8% en tiendas
- El 52% restante repartido en varios otros sectores, todos con menos de 8%
Todo esto quiere decir que invertir en un título de VNQ (que actualmente cuesta alrededor de $1800 —lo mismo que en este momento cuesta comprar 100 títulos de FUNO) puedes invertir de una forma aún mas diversificada
O mejor aun, poco a poco ir creciendo tu portafolio ¡y quizás invertir en ambos!
Fintechs
Otra opción cada ves más popular, cuando se trata de invertir en bienes raíces, es hacerlo a través de empresas de tecnología financiera. Algunas empresas como 100 ladrillos o briq nos dan la oportunidad de invertir en bienes raíces de una forma más directa con montos mínimos de $4500 o $1000 respectivamente (claro, esto es más elevado que los $18 de algunas FIBRAS o incluso que los $1800 de VNQ, pero aún mucho menos que lo necesario para comprar un inmueble por nosotros mismos).
La forma en que funcionan estas empresas no es exactamente la misma, pero ambas permiten invertir en inmuebles individuales con montos pequeños gracias a que funcionan colectivamente. Es decir, varios inversionistas pueden invertir en un solo inmueble y cada uno es co-inversionista en esa propiedad. 100 ladrillos permite ser co-propietario (tu inversión se utiliza para fondear una construcción o proyecto y nos vuelve dueños de una parte de este —lo que significa que accederemos a la plusvalía y la parte de la renta que nos corresponda) mientras que briq permite financiar la construcción de un inmueble convirtiéndonos en acreedores (no somos dueños del inmueble, pero recibimos nuestro dinero de regreso más un interés, y nuestra inversión está respaldada por el inmueble).
Estas son excelentes opciones una vez tengas inversiones en FIBRAS y ETFS, porque considera que invertir a través de estas empresas de tecnología financiera requiere inversiones más altas y no ofrecen gran diversificación. En 100 ladrillos necesitarás mas de $4000, y en briq mínimo $1000, para invertir en un solo proyecto. Si solo tienes $4, $6 u $8 mil que invertir en bienes raíces, definitivamente primero hazlo en FIBRAS o ETFs, ya después, cuando tu inversion en una fintech no sea tu única inversion en inmuebles, ¡son muy buena opción!
No en una casa
Así es como puedes tu invertir en bienes raíces en Mexico (a través de FIBRAS, ETFS e incluso algunas Fintechs). Espero que este artículo te de una idea del proceso que puedes seguir. Nota que en las opciones no menciono una casa, porque en ese caso tú tendrías que administrar todo (cobrar rentas, dar mantenimiento, pagar impuestos, y esto no es la idea) además —y más importante— que podría significar una inversión tremenda.
Considera el 20% que define David Swensen en su modelo. Si tu casa cuesta $1 millón, tu portafolio debería de ser de al menos $5M para que solo 20% sea dedicado a bienes raíces, ¡y ese 20% estaría en una sola propiedad, nada diversificado! Quizás si fuera solo el 5% de todo tu portafolio sería una buena opción…pero en ese caso tendrías que tener $20M invertidos. Si aún no es tu caso, una casa no es la mejor inversion en bienes raíces que puedes hacer en este momento.